Rückmietverkauf

Was ist ein Rückmietverkauf?
Ein Rückmietverkauf ist eine Möglichkeit, Ihre Immobilie vollständig zu verkaufen, darin aber weiterhin wie gewohnt zu leben. Im englischsprachigen Raum ist das Modell als “Sale-and-lease-back” bekannt. Der Rückmietverkauf wird auch in Deutschland seit 2022 immer beliebter, weil die gekauften Immobilien für die Anbieter leichter zu refinanzieren sind, als beim Teilverkauf.

Im Gegensatz zum Teilverkauf wird beim Rückmietverkauf die gesamte Immobilie zu 100 % an den Käufer (eine Deutsche Firma) verkauft. Ebenso im Gegensatz zum Teilverkauf erhalten Sie bei dem Rückmietverkauf keinen Nießbrauch, sondern einen unbefristeten unkündbaren Mietvertrag für die verkaufte Immobilie.

Sie genießen bei dem Rückmietverkauf auf diese Weise finanzielle Freiheiten, müssen sich nicht mehr um größere Modernisierungskosten kümmern, da der neue Eigentümer alle notwendigen Instandhaltungskosten in der Zukunft trägt. Sie leben wie ein Mieter in Ihrer individuell eingerichteten Immobilie und profitieren von den Vorteilen der beiden Welten “Eigentümer” und “Mieter”, ohne deren typische Nachteile zu tragen: Als Eigentümer können Sie eine Immobilie individuell nach Ihren Wünschen bauen und einrichten, als Mieter tragen Sie kein Kostenrisiko, was Modernisierungen oder zukünftige “Heizungsgesetze” angeht. Dies kann für den Rückmietverkauf eine perfekte Mischung im Alter für ein unbeschwertes Rentnerleben sein.
 

So funktioniert der Rückmietverkauf
1.Verkauf der Immobilie
Sie verkaufen Ihre Immobilie an eine deutsche Firma. Sie erhalten durch den Verkauf den Kaufpreiserlös. Je nach steuerlicher Haltefrist ist der Kaufpreiserlös des Rückmietverkaufes für Sie steuerfrei. Sie können den Kaufpreiserlös nach Belieben nützen. Sei es für die Kinder beim Hausbau, Studium der Enkelkinder, Wohnmobil, Pflegekosten und vieles mehr.

2.Rückmietung
Gleichzeitig mit dem Verkauf schließen Sie einen unbefristeten und von dem Käufer einen unkündbaren Mietvertrag über die verkaufte Immobilie ab.
Sie können den Mietvertrag dagegen jederzeit mit einer Dreimonatsfrist kündigen falls Sie in das altersgerechte Wohnen wechseln möchten oder andere Gründe.
Sie bleiben als Mieter weiterhin in der Immobilie wohnen solange Sie möchten.
Der Mietvertrag ist rechtssicher und in der Regel unbefristet.
Dabei ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durch den Käufer ausgeschlossen!
Sie sind hier somit auf der sicheren Seite dass es keinerlei Eigenbedarfskündigung geben kann.

3.Vorteile für Sie
Das gebundene Kapital wird bei dem Rückmietverkauf sofort aus der Immobilie gezogen und Sie selbst bestimmen was mit dem Geld passieren soll.
Auf der anderen Seite brauchen Sie sich keine Gedanken um Rücklagen für Modernisierungen oder Sonderumlagen für Ihre Immobilie bei dem Rückmietverkauf machen.
Benötigt Ihre Immobilie in einigen Jahren zum Beispiel eine neue Heizung oder Dach trägt der Käufer die Kosten alleine.

Beispiel

Sie besitzen eine schöne Immobilie und haben noch Restschulden von ca. EUR 80.000 die Sie mit einer monatlichen Rate von EUR 320 abzahlen.
Sie verkaufen nun Ihre Immobilie im Rahmen des Rückmietverkaufes. Der Wert Ihrer Immobilie ist hier mit beispielsweisen EUR 380.000 geschätzt.
Der Käufer zahlt in diesem Beispiel EUR 80.000 direkt an den Gläubiger und so wird im Zuge des Rückmietverkaufes Ihr Darlehen abgelöst.
Sie haben keine monatlichen Darlehenskosten mehr.
Den restlichen Kaufpreiserlös in Höhe von EUR 300.000 erhalten Sie auf Ihr Konto ausgezahlt.
Im Anschluss erhalten Sie von dem Käufer einen unbefristeten Mietvertrag und zahlen eine individuell vereinbarte Miete.
Sie zahlen weiterhin die verbrauchsabhängingen Nebenkosten wie Gas,Öl, Wasser, Strom.
Um die zukünftige Instandhaltung kümmert sich der Käufer.

Alternative zu Teilverkauf und Leibrente

Der Rückmietverkauf ist eine interessante Alternative zur Leibrente und Teilverkauf und vor allem dann interessant, wenn Sie eine möglichst hohe Auszahlungssumme wünschen und die mit einem Eigenheim verbundenen Instandhaltungspflichten und Aufgaben reduzieren möchten.

Im Gegensatz zum Teilverkauf erhalten Sie beim Rückmietverkauf mehr Geld (100 % statt 50 % des Objektwertes). Sie erhalten jedoch kein grundbuchlich gesichertes Wohnungsrecht oder einen grundbuchlich gesicherten Nießbrauch, sondern nur eine schuldrechtliche Absicherung in Form eines Mietvertrages. Dies stellt zunächst kein hohes Risiko für Sie dar, weil im deutschen Mietrecht ein unbefristeter Mietvertrag faktisch nur aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden kann, soweit sich der Mieter an den Mietvertrag hält, also sein Miete grundsätzlich pünktlich zahlt und keine wesentlichen Pflichten au dem Mietvertrag verletzt (unerlaubte Untervermietung trotz vorheriger Abmahnung, schwere Beschädigung der Mietsache).

Dazu kann der Käufer - eine GmbH, AG oder andere juristische Personen nach deutschem Recht niemals Recht auf Eigenbedarf geltend machen, auch nicht für den Geschäftsführer oder seine Angehörigen. Auch deshalb kauft der Käufer. Ihre Immobilie bleibt im Rückmietverkauf immer bei dem Käufer, der Objekt-GmbH. Diese GmbH hat kein operatives Geschäft und hält und verwaltet nur die Immobilien als einzigen Geschäftszweck.

Dazu schließen der Käufer das Kündigungsrecht des Mietvertrages ausnahmslos bis Lebzeitende des Verkäufers aus. Verkaufen Sie als Ehepaar, gilt der Ausschluss, bis der letzte Ehepartner verstirbt. 

Eine theoretische Gefahr besteht jedoch im Falle einer Insolvenz der kaufenden Objekt-GmbH. Im Falle einer – wenn auch unwahrscheinlichen – Insolvenz würde ein Insolvenzverwalter eingesetzt werden, der gemäß seinem gesetzlichen Auftrag die Immobilie verwerten, also am Markt verkaufen müsste. Der Käufer der Immobilie ist dann nach § 111 Insolvenzordnung berechtigt, das Mietverhältnis mit Drei-Monats-Frist zu kündigen, wenn er Kündigungsgründe, wie Eigenbedarf geltend machen kann. Der ursprünglich vereinbarte Kündigungsschutz zu ihren Gunsten würde dann nicht mehr gelten und Sie müssten das Objekt vorzeitig verlassen.

Gleiches gilt, soweit die Immobilie zwangsversteigert wird: Nach § 57 a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) gilt: Wird ein Grundstück durch Zwangsversteigerung erworben, kann der Ersteher ein Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) zum nächstzulässigen Termin kündigen. Besondere Abreden aus dem Mietvertrag gelten dann nicht mehr. 

In der Gesamtbetrachtung ist das Risiko beim Rückmietverkauf, entgegen der eigenen Planung bereits vorzeitig ausziehen zu müssen, somit sehr gering. Für den Käufer aber bleibt ist es jedoch ein wichtiges Anliegen, alle denkbaren Szenarien hier transparent und ehrlich aufzuzeigen, um eine Abwägung gegen den Teilverkauf transparent möglich zu machen.

Dem gegenüber stehen beim Rückmietkauf jedoch die Vorteile, dass Sie sich um keinerlei (auch keine anteilige) Instandhaltung mehr kümmern müssen, wenn – zum Beispiel durch Gesetzesänderungen – eine neue Heizung einzubauen ist oder das Dach gedämmt werden muss. Zudem erhalten Sie 100 % statt nur max. 60 % (beim Teilverkauf) des ermittelten Immobilienwertes auf Ihr Konto.

Bei dem Rückmietverkauf erhalten Sie bis zu 100% des ermittelten Kaufpreises und erhalten im Gegenzug einen lebenslangen Mietvertrag.
 

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